Latvijas nekustamā īpašuma (NĪ) tirgus mērenas un veselīgas attīstības nopelni ir vietējo klientu kaldināti – to apliecina aktivitāte dažādos NĪ segmentos: sērijveida dzīvokļu un premium īpašumu tirgū, kā arī darījumu apjoms valsts reģionos. NĪ eksperti prognozē pozitīvu attīstību arī turpmāk, un neesot nekāda pamata runām par krīzi.
Tas tika secināts Latvijas nekustamo īpašumu darījumu asociācijas LANĪDA organizētajā konferencē „Kā attīstīsies nekustamo īpašumu tirgus Latvijā?”
Sērijveida dzīvokļu tirgus: mērenas attīstības zīmē
Māris Laukalējs, Arco Real Estate valdes loceklis, analizēja Rīgas dzīvojamā fonda attīstības dinamiku un cēloņus kopš 2006. gada, kā arī izteica prognozes, kas šajā tirgus segmentā sagaidāms līdz 2020. gadam. Viņš atzina, ka sērijveida dzīvokļu tirgus joprojām ir NĪ tirgus aktīvākais segments (ap 80% no visiem darījumiem), tomēr pēdējos gados šis īpatsvars samazinās līdz ar aktīvu jauno projektu piedāvājumu ienākšanu tirgū.
Prezentējot datu apkopojumu par Latvijas NĪ tirgu, kurš sācis veidoties salīdzinoši nesen – pirms 25 gadiem -, eksperts to salīdzināja ar bērnu. Iepazīstinot ar tirgus aktivitāti – cenu izmaiņām sērijveida tirgus segmentā šajos gados, viņš skaidroja: kad bērns, kas nav ticis pie saldumiem (ar to domājot – kredītus), pie tiem ticis, ir pieēdis pilnu vēderu un dabūjis alerģiju. „Tā bija 2007. gada krīze, kas notika tādēļ, ka mēs varējām nesamērojami viegli dabūt kredītus, arī bankas atviegloti skatījās uz kredītņēmējiem. Tāpēc nākošie gadi pēc krīzes bija „alerģijas izslimošanas periods”. Kopš 2010. gada situācija ir stabilizējusies un mēs esam iegājuši mērenā attīstības posmā,” teica M. Laukalējs. Viņš minēja, ka pērn vidējā sērijveida dzīvokļu cena sasniedza 780 EUR/m², kas esot mērena pieauguma rezultāts. „Ja skatāmies uz cenu izmaiņām pēckrīzes periodā, var teikt, ka izaugsme ir bijusi pat stagnējoša: tie ir 2-3% 2012. gadā, kas ir maz. Mūsu prognozes bija, ka tad tirgus attīstīsies 4-5% robežās,” skaidroja eksperts. Pēc datiem redzams, ka 2016. un 2017. gadā esam pat pietuvojošies 10% izaugsmei, kas arī neesot īsti labi, jo optimāla izaugsme tirgum ir 5-6% robežās.
Dati apliecina, ka sērijveida dzīvokļi vietējam pircējam ir bijuši vispiemērotākie, turklāt – tieši vienistabas dzīvokļi, kas bijis visaktīvākais sērijveida dzīvokļu apakšsegments, kas liek domāt, ka tā ir klientu pirmā investīcija (bieži vien – par saviem līdzekļiem, nepiesaistot kredītu), pārceļoties no reģioniem uz Rīgu. Savukārt pērn kā izteikta tendence bijis lielāks pieprasījums pēc 4 istabu dzīvokļiem labā tehniskā stāvoklī, kurus iegādājas jau ģimenes ar bērniem, bet kuri nevar vēl atļauties nopirkt dzīvokli jaunajā projektā.
Atsevišķos gadījumos vidējā sērijveida dzīvokļu cena pat ir pārsniegusi 1000 EUR/m², un tas pirmkārt jau esot atkarīgs no dzīvokļa stāvokļa un mikrorajona. Piemēram, cenas starpība dzīvoklim Bolderājā un Teikā esot pat divkārša. Savukārt parasts 2 istabu dzīvoklis kādā no populārākajām namu sērijām (103. vai 119.), atkarībā no tā tehniskā stāvokļa, var maksāt no 26 000 līdz pat 50 000 eiro, skaidroja eksperts.
Pērnā gada dati arī liecina, ka centra dzīvokļu vidējā cena ir samazinājusies, tas noticis, pateicoties tam, ka bijis maz darījumu cenu augstāko robežu diapazonā (t.i., mazinājies ekskluzīvo darījumu skaits). Tomēr dzīvokļiem, kas atrodas centra perifērijā vai arī tiem centra dzīvokļiem, kas nav pielīdzināmi ekskluzīvajam segmentam, cenas pazeminājuma tendence neesot novērota.
Analizējot vidējās algas attiecību pret iespēju iegādāties sērijveida dzīvokļa m², eksperts norādīja, ka kopš 2010. gada situācija esot samērā stabila: cilvēki par vidējo algu var iegādāties 1.20-1.25 m², savukārt jaunajos projektos starpība ir lielāka, piemēram, centrā šādā projektā par vidējo algu var nopirkt puskvadrātmetru dzīvokļa.
M. Laukalējs klātesošos iepazīstināja ar iespējamiem tirgus attīstības scenārijiem turpmākajiem gadiem. „Pozitīvā scenārija gadījumā, cenu pieaugums turpmākajos gados nepārsniegs 10%. Jaunajos projektos izaugsme būs straujāka nekā sērijveida segmentā: optimāli tie būs ap 12%, un var sasniegt pat 15% cenas pieaugumu,” teica M. Laukalējs, vēlāk diskusijā piebilstot, ka pagaidām neesot nekāda pamata runāt par krīzi.
Vietējais pircējs „silda” premium tirgu
Vestards Rozenbergs, Baltic Sotheby’s International Realty īpašnieks un valdes priekšsēdētājs, pastāstīja par Latvijas premium klases mājokļu tirgus attīstību pēdējo 5 gadu laikā no 2013. gada līdz 2017. gadam. Eksperts skaidroja, ka pie mums par premium īpašumiem tiek uzskatīti tādi, kuru cena sākas ar 150 tūkst. eiro. Viņš pēdējos piecus gadus premium segmentā (Rīgā, Jūrmalā un Pierīgā) nodēvēja par „divu ātrumu tirgu”, t.i., 2013., 2014. gads: ar spēcīgu izaugsmi, pēc tam straujš kritums 2015. gadā un kopš 2016. gada – stabilitāte. To apliecina dati, piemēram, premium klases dzīvokļu tirgus darījumu skaits un to vērtības, kur Rīga 2014. gadā bija līdere, kad tika fiksēti teju 700 darījumi (īpašumiem virs 150 tūkst. eiro), sasniedzot tirgus kopējo kapitalizāciju gandrīz 160 milj. eiro, kas vēlāk nokrita zem 100 miljoniem eiro. Lielo aktivitāti iepriekšējos gados veicinājuši nerezidenti, bet pēc 2015. gada termiņuzturēšanās atļauju izmaiņām, kā arī ģeopolitisko norišu ietekmē piedzīvots straujš aktivitātes samazinājums. „Pozitīvi, ka pēdējos gados Jūrmalā, Rīgā un tās apkārtnē ir vērojama darījumu skaita pozitīva tendence, lai gan kopējā tirgus vērtība ir būtiski samazinājusies,” teica V. Rozenbergs.
Baltic Sotheby’s International Realty premium segmentu nosacīti dala apakšsegmentos, lai labāk analizētu dinamiku un aktivitāti katrā no tiem. Redzams, ka pašlaik vislielākais darījumu skaits Rīgas dzīvokļu tirgū notiek ar īpašumiem cenu grupā no 150 līdz 300 tūkst. eiro, savukārt darījumos ar īpašumiem, kas maksā 300 000 – 500 000 eiro, pērn novērots samazinājums pret 2016. gadu. Jūrmalas premium dzīvokļu tirgū gan darījumu skaits, gan vērtības salīdzinot ar Rīgu ir mazākas, ko eksperts skaidro ar tirgus „atkopšanās” laiku pēc 2014. – dominējošā – gada, un pašlaik darījumi notiek pavisam citās vērtībās, bet ar zināmu pozitīvu dinamiku.
Pierīgā premium dzīvokļu darījumu skaits un vērtības ir būtiski mazākas kā Rīgā vai Jūrmalā, kas ir skaidrojams ar mazo piedāvājumu, savukārt Pierīga ir rekordiste privātmāju darījumu ziņā, savukārt Jūrmalā premium privātmāju vērtības ir vismaz divreiz augstākas. Pierīgā ar premium mājām piecu gadu laikā fiksēti 777 darījumi par kopējo vērtību 185 miljoni eiro, bet Jūrmalā – 410 darījumi 205 miljonu vērtībā. Privātmāju vērtības izaugsmes tendence novērota tieši Pierīgā, kamēr 2016., 2017. gadā Rīgā un Jūrmalā tā ir stabila.
Runājot par jaunajiem premium dzīvokļu projektiem, V. Rozenbergs minēja Rīgu kā līderi: šo piecu gadu laikā notikuši 1409 darījumi ar kopējo vērtību virs 370 milj. eiro. Vidējās cenas apstājušās zem 2500 EUR/m² (Pierīgā vērojama cenu pieauguma tendence), kas nozīmējot, ka vietējie pircēji ir kļuvuši aktīvāki.
Salīdzinošais Baltijas valstu galvaspilsētu pētījums, parāda, ka Tallinā premium segmentā ir par kārtu lielāks darījumu skaits nekā Rīgā, bet Viļņā novērots lielākais darījumu skaits dārgākajā – virs miljona eiro – īpašumu segmentā.
Pašlaik var izdarīt secinājumus, ka premium tirgus pašlaik koncentrējas 150 000 -300 000 eiro īpašumu segmentā, tieši tādus īpašumus ir iecienījuši vietējie pircēji, palicis jūtami mazāk darījumu ar nerezidentiem, kopējā tirgus aktivitāte pēdējo gadu laikā pieaug, bet apjomi stagnē un vidējās darījumu vērtības samazinās.
Latvijas reģionos apgroza ap 15% no visas Latvijas nekustamo īpašumu tirgus naudas
Roberts Ardavs, Latio vērtēšanas daļas vadītājs, analizēja NĪ tirgus aktivitāti Latvijas reģionos. Viņš stāstīja, ka Latvijas NĪ tirgus gadā sasniedz ap 200 milj. eiro apjomu, pilsētās notiek puse no visiem darījumiem, bet Rīgas reģions aizņem 1/3 no darījumu kopapjoma. „Ja no kopējās aktivitātes noņemam nost aktīvāko darījumu reģionu: Rīgu un Pierīgu, redzams, ka pakāpeniski valstī ir pieaudzis gan darījumu apjoms, kā arī kopējā iztērētā nauda darījumos, apliecinot, ka reģionos ir apgrozīti ap 15% no gada laikā visas iztērētās naudas Latvijas NĪ tirgū,” iepazīstināja R. Ardavs. Viņš turpināja: „Rīgas reģions ir visproduktīvākais: 37% no kopējā darījumu skaita, visur citur: Zemgalē, Kurzemē, Latgalē un Vidzemē darījumu skaits ir procentuāli lielāks pret naudu, kas tiek šajos darījumos apgrozīta.” Pēc Zemesgrāmatā reģistrētajiem darījumiem redzams darījumu skaits salīdzinājumā pa īpašumu tipiem: pilsētās lielākais vairums darījumu – 60% – notiek ar dzīvokļiem, bet reģionos: ar mājām, dzīvokļiem un zemi.
Pierīgas reģionā pēdējo 4 gadu laikā ļoti strauji attīstījusies privātmāju būvniecība. „Pakāpeniski samazinās jaunbūvju vērtība. Tas ir nevis tāpēc, ka īpašumi paliktu nevērtīgāki, bet gan tāpēc, ka cilvēki izvēlas būvēt arvien racionālāk, daudz lietderīgāk izmanto platību, līdz ar to ietaupot līdzekļus būvniecībā,” situāciju komentēja eksperts.
Aizvadītais, 2017. gads, rādījis iepriecinošu tendenci dzīvokļu tirgū Latvijas reģionos, pārsteidzot, ka nevis, piemēram, Jelgava, bet gan Valmiera ir līderis dzīvokļu cenu ziņā ārpus Rīgas. „Atsevišķās vietās reģionu lielākās pilsētas ir dzīvotspējīgas: tur pieprasījums pēc mājokļiem palielinās, kas perspektīvā rada iespēju ne tikai pašvaldībām iesaistīties, bet arī privātajiem investoriem piedalīties jauno projektu attīstīšanā arī ārpus Rīgas vai Jūrmalas,” teica R. Ardavs.
Analizējot zemes tirgu Latvijā, Latio speciālists secināja, ka pilsētās visvairāk darījumu notiek ar zemi privātmāju apbūvei platībā līdz 2000 m², bet reģionos – ar lauksaimniecības zemēm platībā virs viena hektāra. Pilsētās fiksētais zemju darījumu īpatsvars ir tikai 5 % no visa Latvijas tirgus, visa pārējā aktivitāte notiek lauku apvidos. Pērn novērots vislielākais zemes cenas pieaugums, un tās lauksaimniecības zemes, kas ir auglīgākas un kas ir dabīgi veidojušās, tiek pārdotas dārgāk. To apliecina auglīgo zemju apvidi: Kurzeme un Zemgale, kur zemes tirgus pieaugums gan darījumu skaita, gan cenas ziņā ir visstabilākais. Pēdējo trīs gadu laikā kopumā pārdoti 50 tūkstoši ha zemes, kas ir aptuveni 0.5% no visas Latvijas teritorijas. Pēc Ardava teiktā daudzviet zeme pieder ārvalstu uzņēmējiem, kas uz tās saimnieko. Visvairāk pārstāvēts ir zviedru, vāciešu, dāņu un norvēģu kapitāls; šie ārvalstnieki kopā apsaimnieko 300 tūkst .ha. Latgalē dažos novados pat 60% zemes ir ārvalstu uzņēmēju rokās, bet lepnākā izrādījusies Kurzeme, kas ārvalstu saimniekiem atdevusi ne vairāk kā 7 % zemes.
Konferenci „Kā attīstīsies nekustamo īpašumu tirgus Latvijā?” jau 7. gadu organizēja Latvijas nekustamo īpašumu darījumu asociācija LANĪDA sadarbībā ar Luminor banku. Šogad tā pulcēja rekordlielu interesentu loku: nekustamo īpašumu, finanšu, nodokļu un citu jomu ekspertus, kuri dalījās pieredzē, analizēja pašreizējo situāciju un prognozēja tālāko attīstību nekustamo īpašumu jomā.